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Signature d’un bail commercial devant un notaire : quels avantages ?
  • La rédaction d’un bail commercial n’est soumise à aucune condition de forme particulière. Il peut donc être établi par les parties elles-mêmes. On parle alors d’acte sous seing privé. 
     
    Il peut aussi être établi par un notaire, donc par acte authentique. Cette forme présente de nombreux avantages pour les deux parties, tant au niveau de la rédaction du contrat de bail que de son exécution.  

    Quel est le rôle du notaire lors de la rédaction du bail ?

    Les conseils et l’expertise du notaire dans le domaine juridique assurent aux deux parties une sécurité juridique. C’est pourquoi recourir à un notaire est particulièrement recommandé en matière de baux, qu’ils soient commerciaux ou à usage d’habitation. 
     
    En effet, le notaire :
    •    vérifie que le bailleur est bien le véritable propriétaire, et qu’il peut signer le bail ;
    •    garantit une convention équilibrée protégeant autant le propriétaire que le locataire ;
    •    veille au respect de la réglementation en vigueur afin d’éviter la nullité du contrat de bail . Le bailleur doit fournir au locataire un certain nombre de documents et diagnostics au moment de la conclusion du contrat tel que l’état des lieux ou l’état des risques naturels et technologiques par exemple. 
     
    A NOTER : la loi Pinel du 18 juin 2014 a eu pour effet de rapprocher la réglementation des baux commerciaux de celle des baux d’habitation, en rendant obligatoire notamment l’état des lieux, l’inventaire précis et limitatif des charges, impôts et taxes liés au bail et leur répartition entre le propriétaire et le locataire. En savoir plus en cliquant ici.

    Quels sont les avantages du bail notarié ? 

    Le notaire, en raison de sa qualité d’officier public, confère au contrat conclu entre les parties un caractère authentique, ayant plusieurs effets avantageux pour les parties. 
    il confère « date certaine » au bail ce qui permet de le rendre opposable aux tiers contrairement à un bail sous seing privé qui peut ne pas être enregistré ;
     
    il donne au contrat de bail une force probante , c’est-à-dire que son contenu est considéré comme la réalité de ce que les parties ont voulu ;
     
    les clauses qu’il comporte sont incontestables (sauf  par la voie de l’inscription de faux), tant à l’égard des parties qu’à l’égard des tiers ;
     
    il constitue un titre exécutoire puisque que le bail notarié est revêtu de la forme exécutoire c’est-à-dire qu’il a la force d’une décision de justice. Ainsi, le propriétaire qui constate le défaut de paiement de son locataire peut directement s’adresser à un huissier de justice pour récupérer les loyers dus. 
    Attention : en revanche, le bail notarié ne dispense pas le propriétaire d’engager une procédure judiciaire pour obtenir l’expulsion de son locataire.

    Qui doit payer les frais de notaire ?

    En général, les frais de notaire sont partagés entre le preneur et le bailleur. Toutefois, les  parties peuvent décider de prévoir une autre répartition par le biais d’une convention.
     
     
    (C) Photo : Fotolia
     
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    Couple mariés : comment le logement de la famille est-il protégé ?
  • Le logement de la famille doit être distingué des autres biens immobiliers que possède un couple marié. Le fait qu'il soit la résidence principale des époux lui confère un statut particulier. Le logement de la famille bénéficie donc d'une protection accrue durant le mariage, pendant la procédure de divorce et en cas de décès (le conjoint survivant bénéficiant  d’une protection d’au moins un an).

    Qu’est-ce que le logement de la famille ? 

    Le logement de la famille est le lieu où vivent effectivement les époux et leurs enfants. Ce critère d’habitation effective exclut donc les résidences secondaires. A contrario, la protection est étendue aux « meubles meublants » garnissant le logement familial, c’est-à-dire, aux meubles destinés à son usage et à son ornement.

    Comment la loi protège-t-elle le logement de la famille pendant le mariage ? 

    Le logement de la famille est protégé par la règle de la cogestion, c’est-à-dire qu’un époux ne peut pas accomplir seul des actes qui risqueraient de priver la famille de la jouissance du logement. Autrement dit, le double consentement des époux est nécessaire, quel que soit le régime matrimonial qu’ils ont choisi et même si la résidence principale appartient à un seul époux.

    Quels sont les actes soumis à la cogestion ? 

    Les actes de disposition tels que :
    la vente ou la promesse de vente
    la donation
    l’échange
    l’apport en société
    la cession de parts sociales donnant vocation à occuper le logement.
    la mise en location du logement familial
    la résiliation du contrat d'assurance garantissant le logement familial
    la constitution d'une hypothèque conventionnelle.
     
    L’époux qui n’a pas donné son consentement à l’acte peut en demander l’annulation devant le juge aux affaires familiales. L'action en nullité se prescrit par une année « à partir du jour où il a eu connaissance de l'acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d'un an après que le régime s'est dissous ».
     
    Bon à savoir : la protection du logement familial n'interdit pas aux créanciers des époux de demander le partage du bien s'il est indivis, l'inscription d'une hypothèque judiciaire ou la vente forcée du logement.
     
    Malgré cette protection, un époux peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le concours ou le consentement de son conjoint est nécessaire, si celui-ci est hors d'état de manifester sa volonté ou si son refus n'est pas justifié par l'intérêt de la famille.

    En cas de divorce, quel est le sort du logement de la famille ? 

    Lorsque le logement de la famille appartient aux deux époux : 
    Deux solutions sont possibles :
    la mise en vente du logement ;
    le rachat par l'un des époux de la part de son ex-conjoint.
    L'époux qui habite de manière permanente dans le logement commun peut aussi en demander l'attribution préférentielle. Il devra régler sa part à son conjoint.
     
    Lorsque le logement de la famille appartient à un seul époux :
    L'époux propriétaire conserve souvent son bien propre, ce qui oblige son ex-conjoint à quitter les lieux une fois le divorce devenu définitif.
    Le juge peut cependant autoriser l’ex-conjoint  à continuer à habiter logement familial en qualité de locataire lorsque les enfants du couple y ont leur résidence habituelle et que c’est dans leur intérêt de rester dans ce logement
     
    Lorsque le logement est un bien en location :
    La loi prévoit une cotitularité du bail d’habitation. Les deux époux ont des droits identiques sur le logement même si un seul a signé le bail. En cas de divorce ou de séparation de corps, cette cotitularité cesse et le bail est attribué à l'un ou l'autre des époux en fonction des intérêts en présence. 

    Au décès d’un des époux, le conjoint survivant conserve-t-il la jouissance du logement de la famille ?

    Le conjoint survivant a la possibilité de rester gratuitement dans les lieux pendant un an si ce bien appartenait aux deux époux ou dépend totalement de la succession ou appartenait pour partie indivise au défunt (dans ce cas l’indemnité d’occupation est payée par la succession).
     
    Au cours de l’année pendant laquelle le conjoint survivant bénéficie de ce  droit temporaire au logement, il peut demander un droit viager d’habitation de la résidence des époux si ce logement appartenait exclusivement aux deux époux ou personnellement au défunt. Ce droit lui permet d’habiter le bien sa vie durant. La valeur de ce droit est imputée sur ses droits dans la succession de son défunt conjoint.
     
    Bon à savoir : le défunt peut par testament authentique supprimer ou adapter ce droit viager. 
     
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