Améliorer sa retraite

publié le 05/04/2016

Comment améliorer la retraite du majeur incapable ?

La vente en viager

Les intérêts de la vente en viager

- La vente en viager permet  le plus souvent au vendeur de conserver son cadre de vie : le vendeur a la possibilité de rester dans le bien qu'il vend jusqu'à son décès ou son entrée en maison de retraite s'il doit être placé, le viager est alors dit "occupé".

- Si le viager est libre (le vendeur ne se réserve pas le droit de l'habiter ou de le louer), la rente est alors plus importante.

- Elle peut aussi représenter un complément de retraite pour le vendeur, à la fiscalité avantageuse puisque la rente perçue n'est que pour partie imposable :

  • 70% si le vendeur avait moins de 50 ans

  • 50% de 50 à 59 ans

  • 40% de 60 à 69 ans

  • 30% de plus de 70 ans

C'est une vente

Le vendeur transfert la propriété du bien à son acquéreur dès la signature, l'acquéreur supporte donc à compter de cette date l'impôt foncier, doit assurer les biens, il peut du vivant du crédirentier (vendeur en viager ) revendre le bien, cependant, sauf accord du crédirentier, il reste tenu solidairement avec son acquéreur du paiement de la rente.

La spécificité de la vente en viager est qu'un aléa doit exister pour les parties concernant la durée de vie du vendeur.

En cas de décès dans les 20 jours du contrat, cet aléa est inexistant si le créancier était atteint d'une maladie au moment de la conclusion de la vente, et meurt des suites de cette maladie. Dans ce cas, la vente est nulle.

Le prix de la vente

La particularité de cette vente tient aux modalités de son paiement. Il peut se composer d'un bouquet : partie du pris payé comptant dont le montant est librement fixé entre vendeur et acquéreur. Son versement, s'il est fréquent, n'est pas obligatoire.

Le surplus du prix est converti en une rente viagère : son montant est calculé en fonction de divers éléments :

- la valeur actuelle du bien ;

- l'âge et l'espérance de vie du vendeur;

- le taux de rendement du bien;

- l'occupation ou non des biens vendus par le vendeur.

Cette rente dois être indexée. Le contrat de vente contient l'indice choisi, il s'agit généralement de l'indice des prix à la consommation.

Pour garantir le paiement de la rente, une inscription de privilège de vendeur est prise sur le bien vendu au profit du vendeur.

L'acte de vente doit également prévoir une clause résolutoire afin de permettre au vendeur de demander, en cas de non paiement de la rente, l'annulation de la vente.

Dans ce cas, les rentes perçues sont acquises au vendeur, qui peut-être amené uniquement à rembourser le bouquet , mais tout ou partie de celui-ci peut lui être alloué par le tribunal à titre de dommages et intérêts.

Le viager occupé

Le vendeur peut :

- conserver l'usufruit du bien lui permettant d'occuper ou de louer le bien,

- ou bénéficier d'un droit d'usage et d'habitation lui permettant de l'occuper lui et sa famille (mais pas de le louer).

En cas d'un réserve de droit d'usage et d'habitation, le contrat de vente contient souvent une clause prévoyant que la rente sera majorée si le vendeur venait à quitter les lieux.

Attention aux ventes en viager consenties entre proches parents :

- l'administration fiscale peut les requalifier en donations déguisées et demander alors le paiement des droits de donation .

- si la vente intervient au profit d'enfant ou de petit-enfant, les autres frères et soeurs doivent intervenir à l'acte.

Le prêt viager hypothécaire

C'est une formule de crédit qui a été conçue par le législateur comme un moyen de compléter les revenus des personnes vieillissantes qui ne peuvent plus obtenir de crédit.

Il ne peut être consenti qu'à une personne physique, pas à une personne morale . Il ne peut-être destiné à financer une activité professionnelle.

Seul un bien exclusivement à usage d'habitation peut-être donné en garantie au créancier.

L'intérêt est que le débiteur plafonne le montant de sa dette à la valeur de l'immeuble : les intérêts se capitalisent et le remboursement est repoussé au jour de son décès. Il ne peut jamais dépasser la valeur de l'immeuble au jour du décès de l'emprunteur.

Si le montant à rembourser est inférieur à la valeur de l'immeuble au jour du décès, le créancier doit verser la différence aux héritiers du débiteur. Il en est de même en cas de vente du bien.

Attention : le projet de vente doit être notifié au prêteur dans les conditions fixées à l'acte de prêt. Le prêteur peut contester la valeur de cession et poursuivre la saisie du bien.

A la différence du viager , l'emprunteur reste propriétaire de son bien durant le contrat.

publié le 05/04/2016