Un marché plus fluide et des évolutions de prix encore modérées

publié le 25/07/2017

Un marché plus fluide et des évolutions de prix encore modérées

La reprise de l’activité, amorcée ce printemps en Ile-de-France, s’est prolongée au 3e trimestre 2015 et en octobre.

Après trois années difficiles, les volumes de ventes de 2015 reviendraient donc vers des niveaux plus en phase avec les moyennes de longue période. L’embellie s’accompagne de premières tensions sur les prix.

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Cependant, le marché francilien reste très fragile. Faute d’une amélioration sensible de la conjoncture économique, et dans le contexte très anxiogène dans lequel nous nous inscrivons actuellement, il est pourtant indispensable que les prix restent raisonnables.

L’amélioration des volumes de ventes s’est prolongée

Le contexte financier apparaît favorable

Comme au 2e trimestre 2015, le niveau encore particulièrement attractif des taux d’intérêt (autour de 2%) a encouragé la concrétisation des projets notamment parce que les médias évoquent régulièrement la menace d’une hausse des taux de crédits. Après 4 ans de reculs progressifs et modérés des prix, les acteurs du marché n’attendent plus d’évolutions amples. Les acquéreurs et vendeurs ont donc été plus enclins à trouver un terrain d’entente et à concrétiser leurs transactions.

La bonne tenue du marché est générale

Dans la continuité du 2e trimestre, l’embellie a donc perduré. Au 3e trimestre 2015, le volume de ventes de logements anciens a progressé d’un quart en Ile-de-France (soit 9 300 ventes de gagnées) par rapport au 3e trimestre 2014.

Au cours de ce trimestre d’été, le marché a retrouvé, avec 46 600 ventes, un niveau d’activité voisin de celui constaté pendant la période haute 1999-2007 et supérieur de 14% au volume de ces 10 dernières années.

Au 3e trimestre 2015, tous les segments de marché progressent en un an, avec une croissance dans l'ancien de 28% pour les appartements et de 19% pour les maisons.

Resté jusqu’à présent un peu en retrait, le marché de la Capitale connaît un net regain d’activité, avec plus de 9 600 ventes signées au 3e trimestre 2015, soit une croissance de 22% par rapport au 3e trimestre 2014. Il faut remonter en 2007 pour retrouver un 3e trimestre aussi soutenu dans Paris. Cependant, le volume de ventes reste inférieur de 5% à ce que l’on observait pendant la période haute 1999-2007.

En cumul et en un an (du 4e trimestre 2014 au 3e trimestre 2015), les volumes de ventes dans l’ancien en Ile-de-France ont progressé de 6% pour les appartements et les maisons par rapport aux 12 mois précédents. Cette embellie se poursuit également dans le secteur de la construction neuve. Mais les volumes sur 12 mois dans l’ancien sont encore en baisse de 14% pour les appartements et de 8% pour les maisons par rapport à la moyenne 1999-2007.

De premières tensions sur les prix dans un contexte encore globalement baissier

Une hausse des prix qui s’explique en partie par des facteurs saisonniers

Du 2e au 3e trimestre 2015, les prix ont légèrement augmenté dans la plupart des marchés.

La prise en compte de la saisonnalité explique en grande partie cette hausse qui tient au souhait des familles de concrétiser leur projet avant la rentrée.

Ainsi dans Paris, le prix au m² a franchi à nouveau la barre des 8 000 € (de 7 890 € au 2e trimestre à 8 020 € au 3e trimestre) qu’elle avait abandonné il y a environ un an.

La hausse trimestrielle de 1,7% est ramenée à 0,9% après correction de la variation saisonnière (CVS). De la même façon, l’augmentation du prix des appartements en Petite Couronne passe de 1,7% à 0,7% en CVS et de 1,9% à 0,3% en Grande Couronne. Pour les maisons, où l’époque de l’année influe encore davantage sur les prix, l’augmentation des prix du 2e au 3e trimestre 2015, qui atteint 3% pour l’ensemble de l’Ile-de-France, est limitée à 1% une fois la saisonnalité éliminée.

Enfin, cette hausse trimestrielle est insuffisante pour corriger le mouvement annuel de baisse des prix au 3e trimestre 2015. Cependant, cette dernière tend à se réduire et s'établit à -0,9% en un an dans Paris, -1,1% en Petite Couronne et encore -2,5% en Grande Couronne. Dans le même temps, les maisons baissent de 1,1% en Ile-de-France au 3e trimestre 2015.

Mais pour combien de temps ?

La plupart de nos indicateurs avancés font état d’une stagnation des prix dans les prochains mois alors qu’à cette époque de l’année, la tendance est plutôt baissière.

Faute de cette correction, à l’horizon de janvier* 2016 et par rapport à janvier* 2015, les prix seraient désormais stables pour les appartements en Ile-de-France, voire en légère progression (+1,2% dans Paris et +3,1% pour les maisons).

Perspectives : quels moteurs durables pour l’activité ?

Les éléments qui ont soutenu l’activité se maintiendraient dans les prochains mois. L’année 2015 devrait donc s’achever mieux qu’elle n’avait commencé, avec un niveau d’activité honorable.

Nul ne peut aujourd’hui anticiper les conséquences qu’aura à moyen terme la menace terroriste qui pèse sur la Capitale. Les attentats du 13 novembre pourront susciter à court terme l’annulation de certains projets, mais aussi conforter l’immobilier dans sa fonction traditionnelle de valeur refuge de temps de crise.

Pour que s’enclenche une dynamique durable, des moteurs solides, encore incertains aujourd’hui, doivent soutenir l’activité.

Les premiers signaux d’amélioration de la conjoncture économique constatés en 2015 demandent à être confirmés. Ils doivent aussi se concrétiser par une amélioration tangible de la situation des ménages (baisse du chômage et augmentation des revenus). Ensuite, le contexte juridique (blocage des loyers à Paris) et fiscal constitue toujours un frein à la mobilisation des investisseurs. Enfin, la quotité élevée des travaux à engager pour le nouveau PTZ pourrait limiter l’impact en Ile-de-France de cette mesure pourtant favorable, y compris dans l’ancien.

Le marché reste donc plus que jamais dépendant des taux d’intérêt et d’un accès facile et rapide au crédit habitat. Dans ce contexte fragile et incertain, la sagesse des prix et la confiance joueront un rôle déterminant.

VIDEO | Etat du marché immobilier à Paris et en Ile-de-France, par Me Elodie FREMONT, notaire à Paris

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publié le 25/07/2017
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