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Immobilier francilien : des prix haussiers dans toute la Région et un niveau record à Paris
  • Les Notaires de Paris-Ile-de-France ont diffusé les chiffres du marché immobilier à fin avril 2017 et les perspectives d’évolution d’ici la fin de l’été 2017 : le marché reste très dynamique, alors que les prix continuent à augmenter, battant des records notamment à Paris.   

    Les prix continuent-ils à augmenter en Ile-de-France ? 

    Toujours soutenue, la hausse des prix continue de se diffuser du centre vers la périphérie de l’Ile-de-France, et de s’amplifier. 
     
    En un an, les prix des logements anciens ont augmenté de 3,6% en Ile-de-France. Les progressions restent plus fortes pour les appartements (+4%, à 5.480 euros/m²) que pour les maisons (+2,6%, à 295.000 euros). 
     
    Une nouvelle accélération des prix est attendue pendant l’été 2017 pour les appartements (+4,1% attendus en Petite Couronne et +2,1% en Grande Couronne). 

    Le prix au m² record à Paris a-t-il été dépassé ? 

    La poussée des prix s’est prolongée dans Paris au printemps, avec un prix au m² qui s’établit à 8.510 € en avril 2017, en hausse annuelle de 5,5%, soit un nouveau record pour la Capitale. 
     
    Ce prix au m² devrait atteindre 8.900 € en août 2017. 
     
    La progression annuelle s'accélérerait encore pour atteindre 7,7% d’ici la fin de l’été. 
     
    En un peu plus de 2 ans, et par rapport au point bas de mai 2015, le prix au m² aurait augmenté de plus de 1.000 € dans Paris.

    Comment a évolué le niveau des ventes au printemps 2017 ? 

    Le dynamisme des ventes de biens immobilier en Ile-de-France ne se dément pas. Ainsi, de février à avril 2017, 44.270 logements anciens ont été vendus en Ile-de-France, établissant un record historique d’activité depuis 20 ans.
     
    La progression a été un peu moins forte en avril qu’en mars 2017. Cela n’empêche pas une expansion remarquable du niveau des ventes, pour les 3 mois étudiés : +31% par rapport à l’an dernier, +41% par rapport aux 10 dernières années, +21% par rapport à la moyenne de la période de haute activité de 1999-2007.
     
    La progression reste généralisée dans tous les départements de l’Ile-de-France et elle bénéficie autant aux appartements qu’aux maisons. 
     
    Cette hausse des volumes de ventes s’est prolongée en mai 2017. 
     

    A noter - La revente des appartements plus rapide que celle des maisons
     
    Selon une étude des notaires franciliens sur la durée de détention des biens immobiliers en Ile-de-France d’après les données de la Base BIEN, un logement est détenu en moyenne 13 ans dans la Région. Seul 3% du parc immobilier est vendu en Ile-de-France chaque année. Les maisons sont gardées plus longtemps que les appartements (9 à 12 ans contre 7 à 10 ans). Détail de l’étude : cliquez-ici

     
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    Location : priorité du locataire lors de la vente totale d'un immeuble
  • Sous certaines conditions, les locataires ou occupants de bonne foi disposent d’un droit de préemption en cas de vente en bloc de l’immeuble qu’ils occupent (Loi 75-1351 du 31 décembre 1975, article 10-1). 

    Quelles en sont les conditions ? 

    Le propriétaire qui vend en 
    - totalité et en une seule fois, 
    - en cours de bail, 
    - un immeuble loué qui comporte plus de 5 logements à usage d’habitation ou à un usage mixte d’habitation et professionnel, 
    est forcé de le proposer en priorité aux locataires. 
     
    Ce droit de préemption ne s’applique pas : 
    • si la vente porte sur un immeuble de moins de six logements ;
    • si l’acquéreur de l’immeuble est un parent ou allié jusqu’au 4ème degré du propriétaire, un organisme HLM ou une société mixte sous conditions ; 
    • si le droit de préemption urbain (ou ZAD et périmètres provisoires) est exercé. En effet, la mairie peut utiliser son droit de préemption afin d’ « assurer le maintien dans les lieux du locataire » ;
    • si l’acquéreur offre certaines garanties aux locataires.

    Quelles garanties peuvent être offertes ?

    Le propriétaire doit au préalable interroger l'acquéreur éventuel sur ses intentions vis-à-vis des locataires. Si celui-ci s'engage à prolonger les contrats de bail en cours sur une durée minimale de six ans à compter de la signature chez le notaire, le droit de préemption du locataire ne s’applique pas. L’engagement doit être indiqué dans l’acte de vente avec la liste des locataires concernés. À l’issue de cette reconduction (6 ans après la date de signature chez le notaire), le bail prend fin. 
     
    Le propriétaire peut alors vendre l'immeuble à l’acquéreur à des conditions de prix librement négociées sans être obligé de proposer en priorité la vente de leurs logements aux locataires en place. 

    Comment propose-t-on la vente aux locataires ? 

    Le propriétaire-bailleur doit « notifier » c’est-à-dire faire parvenir par lettre recommandée avec accusé de réception aux locataires les conditions de la vente. Cette offre de vente est valable pendant quatre mois. 
     
    Il doit indiquer à chacun de ses locataires le prix et les conditions de vente de l’immeuble dans sa totalité ainsi que ceux du local qu’il occupe. Un projet de règlement de copropriété et un diagnostic technique doivent également être annexés à la notification. 
     
    La notification doit être adressée à chacun des locataires. En présence de locataires pacsés ou mariés, une notification doit être envoyée à chacun d’entre eux. 
     
    La notification vaut offre de vente du logement occupé (et non de l’immeuble en intégralité, l’indication du prix et les conditions de vente dans sa totalité n’étant faite qu’à titre d’information). Le locataire dispose de quatre mois pour réfléchir. Il peut l’accepter ou la refuser.
     
    Soit le locataire accepte l'offre dans le délai, il dispose alors de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur pour signer l'acte de vente authentique (c’est-à-dire chez le notaire), ou de quatre mois en cas de recours à un emprunt ; soit le locataire refuse ou n’accepte pas dans les délais, le propriétaire étant alors libre de vendre le logement à un tiers. 

    Dans le cadre de la vente en bloc, le locataire dispose-t-il d’autres droits de préemption ? 

    Les locataires disposent d’un second droit de préemption lorsque : 
    • le propriétaire vend à un prix ou à des conditions plus avantageuses que celles précisées dans la première offre de vente. Le notaire doit proposer aux locataires une seconde fois la vente au nouveau prix et/ou aux nouvelles conditions. Ils disposent d'un mois pour se porter acquéreurs à ces nouvelles conditions. Ils doivent ensuite signer l'acte authentique dans les deux mois qui suivent, ou quatre mois en cas de recours à l'emprunt.
    • L’immeuble fait l’objet d’une mise en copropriété en raison de la vente d’au moins un logement à un locataire. 
    (C) Photo : Fotolia
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