Syndicat, conseil syndical, syndic… qu'est-ce que c'est ?

publié le 02/08/2016

L'organisation de la copropriété repose sur trois organes dont les rôles sont complémentaires.

Le syndicat des copropriétaires

Il se compose de l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble . Chaque copropriétaire en est membre automatiquement. C’est l’organe de décision de la copropriété puisque les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale.

C'est en assemblée générale que le syndicat des copropriétaires choisit le conseil syndical et le syndic de copropriété.

Le conseil syndical

Il se compose de copropriétaires élus dans le cadre d’une assemblée. Il assiste et contrôle la gestion du syndic. 

Le syndic de copropriété

Chaque copropriété doit être dotée d'un syndic pour l'administrer. Le syndic peut être un professionnel ou bénévole. Le syndic bénévole non professionnel se rencontre dans les petites copropriétés avec peu de copropriétaires. Cependant il a les mêmes attributions et les mêmes responsabilités qu’un syndic professionnel.

Quelles sont ses missions ?

Le syndic représente le syndicat. Il doit être désigné par un vote en assemblée générale. En tant que représentant, il est tenu de gérer l'administration et les finances de la copropriété.

Gestion administrative

Le syndic doit gérer la copropriété et notamment :

Gestion comptable et financière

Le syndic est tenu d'assurer la gestion comptable et financière de la copropriété, notamment :

  • établir le budget prévisionnel de la copropriété, les comptes du syndicat et leurs annexes, et les soumettre au vote des copropriétaires,

  • ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat (sauf si l'assemblée générale en décide autrement),

  • organiser un vote, lors de sa nomination puis au moins tous les 3 ans, concernant la constitution d'une réserve spéciale destinée à l'entretien et la conservation de l'immeuble .

Bon à savoir : Le syndic de plein droit (il n’a plus besoin de mandat donné en assemblée générale) dans deux cas :

  • pour la publication de l’état descriptif de division  et du règlement de copropriété ainsi que pour ses modificatifs,

  • pour les démarches relatives à l’immatriculation de la copropriété au registre national.

Rôle informatif

Il tient le carnet d’entretien à la disposition des copropriétaires, il informe tout occupant des décisions prises par l’assemblée générale, avant celle-ci, il met à disposition des copropriétaires une note d’information relative aux charges de chauffage et de production d’eau chaude.

Quelles sont ses obligations légales ?

Tout syndic non professionnel doit être copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans la copropriété qu’il gère.

Le syndic a l’obligation depuis le 1er janvier 2015 d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires pour les copropriétés de plus de 15 lots ; il choisit l’établissement sauf décision contraire de l’assemblée générale des copropriétaires. A défaut, son mandat est nul.

  • Cette mesure va faciliter la mise en œuvre de la garantie financière des syndics : il est plus difficile pour un syndicat d’apporter la preuve qu’il détient une créance liquide, exigible et certaine lorsque les fonds de la copropriété sont confondus avec ceux du syndic.

  • Elle permettra aussi d’éviter que les syndics puissent détourner l’argent qui leur est confié ou que leurs créanciers puissent les saisir.

  • Enfin, le syndicat pourra connaître les mouvements de fonds initiés par le syndic grâce à la mise à disposition du conseil syndical d’une copie des relevés périodiques  du compte.

Le syndic doit établir un budget prévisionnel en concertation et sous le contrôle du conseil syndical.

Il devra établir une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles. A défaut, il encourra la révocation de son mandat. Cette fiche sera  tenue à la disposition des copropriétaires. Son contenu sera fixé par décret en Conseil d'Etat.

Toute convention passée entre le syndicat et un tiers lié au syndic doit être soumise au vote des copropriétaires qui doivent être informés de la nature de leur lien.

En cas d’empêchement du syndic, pour quelque raison que ce soit,  le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale en vue de le remplacer.

Attention : une mise en concurrence devient obligatoire lors de la désignation d’un syndic : le conseil syndical  doit mettre en concurrence plusieurs mandats de syndics avant que l’assemblée générale procède à la désignation de celui-ci, même pour le maintien du syndic provisoire.

Cette mesure n’est pas applicable :

  • en l’absence de conseil syndical,

  • en l’absence de marché local des syndics.

Le syndic ne peut démissionner sans respecter un préavis de 3 mois. S’il est remplacé, sa mission prend fin dès la prise de fonction du nouveau.

Il doit fournir aux agents immobiliers les informations nécessaires à faire figurer dans les annonces relatives à la vente d’un lot de copropriété.

Sa rémunération est contrôlée

La rémunération du syndic est forfaitaire pour les prestations courantes.

Pour les prestations  particulières : leur  liste et le montant de la rémunération seront définis par décret.

-    Le montant des honoraires de mutation et de recouvrement des charges seront plafonnés (le seuil sera fixé par décret)

-    Le syndic pourra percevoir des honoraires en proportion des travaux votés. Ils seront exprimés en pourcentage et seront dégressifs.

Contrat de syndic

-    Son contrat devra respecter un modèle-type (dont le contenu sera déterminé également par décret)

publié le 02/08/2016
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