Les assemblées générales (Convocations, Nb voix)

publié le 02/08/2016

Elles doivent être tenues au minimum une fois par an.

Comment les convoquer ?

Il est tenu au moins une fois chaque année une assemblée générale des copropriétaires. Tous, doivent être convoqués. La convocation doit être notifiée au moins vingt et un jours avant la date de tenue de l’assemblée. Le règlement de copropriété peut un délai plus long. Si une urgence est caractérisée, il n’existe alors aucun délai minimum.

La convocation est envoyée par le syndic en lettre recommandée avec avis de réception. Mais, elle peut valablement être faite contre la remise d’un récépissé ou contre émargement.

La convocation doit contenir :

  • l’indication du lieu et de la date de la réunion ;

  • l’ordre du jour ;

  • le rappel des modalités de consultation des pièces justificatives des charges ;

  • le compte des recettes et dépenses lorsque l’assemblée doit approuver les comptes ;

  • le budget prévisionnel lorsque l’assemblée générale est appelée à voter le budget ;

  • le projet de modification du règlement de copropriété ou de l’état descriptif de division en cas de modification de la répartition des charges, division de lots, création d’équipements nouveaux ;

  • les conditions essentielles d’un contrat devant être soumis à l’assemblée générale (il n’est pas nécessaire de joindre les devis, seulement les conditions essentielles).

A tout moment, un copropriétaire peut adresser au syndic une nouvelle question pour être inscrite à l'ordre du jour. Si elle est reçue trop tardivement par le syndic, elle sera inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante.

Comment calcule-t-on le nombre de voix pour voter ?

Chaque copropriétaire vote en assemblée avec des tantièmes correspondant à son lot. Mais si un copropriétaire possède des tantièmes supérieurs à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Par exemple un copropriétaire possède 700/1.000èmes et deux autres se partagent les 300/1.000èmes. Ses voix seront réduites à 300/1.000èmes et le vote s’effectuera en 600èmes.

Quelles sont les différentes majorités ?

Suivant le type de décisions à prendre, les assemblées générales de copropriétaires statuent à trois niveaux différents de majorité : la majorité simple, la majorité absolue ou la double majorité ou majorité renforcée

La majorité simple s'applique à quelles décisions ?

En application de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, certaines décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés s'il n'en est autrement ordonné par la loi.

Exemple : un syndicat totalise un nombre de 1000/1000e voix

  • Sur 1000 voix, 600 sont présents ou représentés (600/1000e), 400 sont absents (400/1000e).

  • Pour une décision votée : 125/1000 se sont abstenus (125/1000e) ; 200/1000 ont dit « non » (200/1000e) ; 275/1000 ont dit « oui ».

  • Pour que cette majorité soit adoptée (200+275 = 475 ; 475 : 2=237,5), il est nécessaire d’avoir au moins 238 voix « oui ». Dans notre exemple, la décision est adoptée.

Cette majorité est applicable notamment pour :

  • les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants,

  • les modalités de réalisation des travaux rendus obligatoires par les lois et décrets ou un arrêté de police administrative relatif à la sécurité à la salubrité et notifié au syndicat,

  • les modalités de réalisation des travaux prescrits par les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale dans le cadre des opérations de restauration immobilière suite à une déclaration d’utilité publique,

  • les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite,

  • l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité,

  • les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement,

  • la décision d’engager le diagnostic de performance global ainsi que ses modalités de réalisation.

La majorité absolue s'applique à quelles décisions ?

En application de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, certaines décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Exemple : un syndicat totalise un nombre de 1000/1000e voix

  • Pour que cette majorité soit adoptée : (1000e : 2) + 1 = 501/1000e. Dans notre exemple, la décision n’est pas adoptée.

Cette majorité est applicable notamment pour :

  • les travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;

  • la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation ;

  • lorsque le syndicat des copropriétaires comportant au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces décide une délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel. Dans ce cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile ;

  • l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble . Ces travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble  ;

  • la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;

  • les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes (exemple la vente d’une partie commune) ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;

  • la modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;

  • à moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24 (majorité simple), les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre ;

  • la suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ;

  • l'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes ;

  • l'installation ou la modification des installations électriques intérieures ;

  • l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires ;

  • l'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;

Je n’ai pas eu la majorité. Que faire ?

Si le projet a recueilli au moins le tiers des voix, la décision peut faire l’objet d’un nouveau vote à la majorité simple lors de la même assemblée générale. On parle d’article 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.

Il n’est pas possible de recourir à l’article 25-1 pour les décisions relatives aux travaux comportant transformation, addition ou amélioration ainsi qu’aux demandes d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.

A quelles décisions s’applique la majorité de l’article 26 ?

En application de l’article 26 de la loi de 1965, certaines décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Autrement dit, C'est la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents) détenant les deux tiers des voix (tantièmes).

Exemple : un syndicat totalise un nombre de 1000/1000e voix

  • Pour que cette majorité soit adoptée : (1000e*2/3) + 1 = 667/1000e. Dans notre exemple, la décision n’est pas adoptée.

Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant notamment :

  • Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 (majorité absolue) ;

  • La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété ;

  • Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles ;

  • La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.

Et l'unanimité ?

Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.

L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance , telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble .

publié le 02/08/2016
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