Les sommes versées au moment du compromis ou de la promesse

publié le 14/11/2017

En raison de l’immobilisation du bien, il est souvent prévu que si le bénéficiaire décide de ne pas donner suite à la promesse ou au compromis de vente , il doit verser une somme d’argent au vendeur, appelée "indemnité d'immobilisation" dans une promesse et "dépôt de garantie" dans un compromis. Son montant est librement fixé par les parties, et il est d’usage qu’elle représente entre 5 % et 10 % du prix de la vente.

A qui est versée cette somme ?

Si l'avant-contrat est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel (notaire ou d'un agent immobilier), la somme peut lui être versée : il reçoit alors cette somme et en est le séquestre. A ce titre, il doit disposer d’une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. La somme est conservée par le professionnel pendant tout la durée de la promesse de vente ou du compromis.

En cas de contestation entre le vendeur et l’acquéreur, le notaire conserve cette somme, le temps qu’une solution amiable soit trouvée ou qu’une décision de justice soit rendue.

Si l’avant-contrat est conclu sans l’intermédiaire d’un professionnel : aucun versement ne peut être réclamé à l’acquéreur « non professionnel » avant l’expiration du délai de rétractation de 10 jours. La violation de cette interdiction est sanctionnée pénalement

Délai de rétractation ou de réflexion ?

  • Avec un compromis ou d'une promesse

Après la signtaure, l’acquéreur non professionnel bénéficie d’un délai de rétractation de dix jours avant de s’engager définitivement.

Le délai court à compter du lendemain de la première présentation par lettre recommandée lui notifiant l’avant-contrat.

La lettre recommandée peut être remplacée par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes (remise en mains propres, remise électronique, clé USB, CD ...).

La rétractation n’a pas à être motivée et doit être exercée par lettre recommandée avec avis de réception.

  • Sans compromis ou promesse

Lorsque l’acte authentique de vente n’a pas été précédé d’un avant-contrat, le projet de vente doit être notifié à l’acquéreur afin de lui ouvrir un délai de réflexion de dix jours. La vente ne pourra être signée qu'après l’expiration de ce délai.

Dans quels cas la somme versée est-elle restituée à l’acquéreur ?

- En cas de rétractation dans le délai de 10 jours s’il ne souhaite pas donner suite à la vente ; le professionnel doit alors restituer les fonds reçus dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de la rétractation.

- En cas de non-réalisation de l’une des conditions suspensives prévues à l'avant-contrat, par exemple : la non obtention du prêt.

Dans quels cas la somme versée reste-t-elle acquise au vendeur ?

- Si les conditions suspensives se sont réalisées et que l'acquéreur ne donne pas suite à la vente ;

- Si la non-réalisation des conditions suspensives est imputable à l'acquéreur ;

Exemple : la condition suspensive d’obtention des prêts n’a pu être réalisée par la faute de l’acquéreur car il n’a fait aucune démarche pour obtenir ses prêts ou il n’a pas fourni les pièces nécessaires réclamées par la banque pour l’instruction de son dossier

- Dans une promesse, si l’acquéreur ne lève pas l’option dans le délai prévu.

Photo : © Fotolia

publié le 14/11/2017
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